Долевое участие в строительстве: проблемы законодательного урегулирования

Целью настоящей статьи является анализ основных проблем в сфере долевого строительства в Кыргызской Республики, освещение законодательного урегулирования и пути их решения, а также формирование кратких рекомендаций для защиты прав и интересов участников долевого строительства.

На сегодняшний день Гражданский кодекс Кыргызской Республики (далее – ГК КР) не предусматривает отдельный вид договора как – договор долевого участия в строительстве.

Однако, в Жилищном кодексе Кыргызской Республики (далее – ЖК КР) есть упоминание об этом, так в статье 66 установлено, что при строительстве жилых помещений физические, юридические лица, государственные органы или органы местного самоуправления вправе приобрести имущественное право на строящееся жилое помещение на условиях договора долевого строительства.

Кроме этого, ЖК КР устанавливает требования к форме договора долевого строительства: договор долевого строительства жилого помещения заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством.

Ввиду недостаточности законодательного урегулирования, возникал ряд споров, которые нередко приводили к судебным тяжбам.

В судах отсутствует единая правоприменительная практика: в некоторых случаях при рассмотрении подобных споров суды исходят из условий договора долевого строительства, а в других случаях руководствуются нормами Закона КР «О защите прав потребителей», что влияет как на сумму подлежащей уплате государственной пошлины, так и на расчет суммы причиненного ущерба.

Так, в сентябре 2023 года Верховным судом Кыргызской Республики был опубликован проект Постановления Пленума Верховного суда Кыргызской Республики «О судебной практике по гражданским, экономическим делам, связанным с рассмотрением споров в сфере долевого строительства многоквартирного жилья» (далее – Постановление Пленума ВС КР).

В данном Постановлении Пленума ВС КР указано, что в рамках договоров долевого строительства жилья в суде рассматриваются споры:

о расторжении договора долевого строительства жилья;
о признании договора долевого строительства жилья действительным/ недействительным;
о принуждении застройщика к заключению договора купли-продажи доли в многоквартирном доме, построенном на основании договора долевого строительства жилья;
о принуждении застройщика устранить недостатки в оговоренный в договоре срок;
возмещение расходов дольщика, потраченных на устранение недостатков в построенном объекте долевого строительства;
о возмещении ущерба, причиненного дольщику, несвоевременной сдачей застройщиком в эксплуатацию объекта долевого строительства жилья;
о принуждении подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства;
о признании права собственности на недвижимое имущество;
об обязании передать помещение под отделочные работы;
о принуждении к исполнению условий договора:
о сносе многоквартирного жилого дома;
о принудительной регистрации договора долевого участия;
об уменьшении (увеличении) цены договора;
о применении последствий ничтожной сделки.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома может осуществляться посредством иных сделок: заключения предварительных договоров купли-продажи жилого/нежилого помещения в объекте строительства, заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого/нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность, заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого/нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; заключения договоров инвестирования строительства.

21 ноября 2023 года Постановлением Кабинета Министров Кыргызской Республики за № 614, было утверждено Положение о порядке и условиях привлечения финансовых средств физических или юридических лиц в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – Положение).

Этим положением четко установлены требования к содержанию договора на привлечение денежных средств.

Согласно п. 22 Положения Договора должны содержать следующие существенные условия:

сведения об объекте строительства в соответствии с проектом строительства, подлежащего строительству и передаче клиенту конкретного предмета объекта строительства (адрес, номер жилого или нежилого помещения), с указанием особенностей строительства, площади, характеристики предмета объекта строительства и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ;
реквизиты банка и номер банковского счета заказчика (застройщика);
срок исполнения обязательств по договору;
стоимость предмета объекта строительства;
размер, график, перечисления клиентом денежных средств или внесения наличных денежных средств на банковский счет заказчика (застройщика);
гарантийный срок эксплуатации объекта строительства;
права и обязанности сторон;
порядок изменения условий договора;
порядок приемки-передачи предмета объекта строительства;
срок ввода в эксплуатацию объекта строительства;
обязательство заказчика (застройщика) передать клиентам право собственности на предмет объекта строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям нормативных технических документов, проекта объекта строительства и иной документации;
основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
порядок возврата денежных средств клиентам в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
форс-мажорные обстоятельства.

По усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия.

Застройщик может заключать договоры и привлекать денежные средства только после включения в реестр строящихся объектов, который представляет собой единую электронную базу данных, содержащую сведения об объектах строительства, о заказчиках (застройщиках) привлекающих финансовые средства клиентов на объект строительства, включая информацию о генеральном подрядчике, а также сведения о наличии государственных экспертиз и о проблемных объектах строительства.

В тех случаях, когда застройщик не является собственником земельного участка, используемого для строительства многоквартирного жилого дома, равно как и в тех случаях, когда он не имеет муниципального земельного участка на условиях аренды для использования в указанных целях, между застройщиком и собственником (арендатором) земельного участка может заключаться договор о совместной деятельности в строительстве, который также должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию.

При этом, право собственности на земельный участок при заключении договора о совместной деятельности (договор простого товарищества) не переходит к застройщику до полного исполнения последним всех условий договора, то есть собственник земельного участка, наряду с застройщиком, несет равные риски на весь период действия договора о совместной деятельности, включая риски перед третьими лицами (дольщиками), привлеченными компанией-застройщиком для осуществления строительства, в то время, как при заключении договора долевого участия в строительстве жилья компания-застройщик вправе распоряжаться денежными средствами, внесенными дольщиками для целей строительства, по своему усмотрению.

Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с пунктом 51 Положения о порядке выдачи документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и оценки соответствия вводимых в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике, утвержденных постановлением Кабинета Министров от 06 августа 2021 года за № 114 (далее – Положение 2) положительное заключение экспертизы является основанием для внесения объекта в реестр строящихся объектов и начала строительства. Данный документ выдается по результатам проведения экспертизы проектной документации на строительство объекта.

Таким образом, при планировании приобретения недвижимости в строящихся объектах необходимо обратить внимание на следующие основные моменты:

внесен ли объект строительства в реестр строящихся объектов;
на каком земельном участке планируется строительство объекта: является ли сам застройщик собственником участка или арендатором, либо привлекает для этого третье лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка;
имеется ли положительное заключение экспертизы;
договор на приобретение недвижимого имущества должен содержать все существенные условия, предусмотренные Положением;
договор на приобретение недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Для того, чтобы Ваши интересы были наиболее защищены при совершении сделок с недвижимым имуществом рекомендуем обращаться к квалифицированным специалистам за юридическим сопровождением таких сделок.

Команда Юридической фирмы LEX имеет в своем штате специалистов, обладающих опытом в сопровождении сделок с недвижимым имуществом и всегда готова помочь при защите Ваших прав и интересов.