Как правильно возложить обязанность уплаты налога на имущество на арендатора?

В юридической практике мы часто встречаем договора аренды недвижимого имущества, в которых арендодатель возлагает обязанность на арендатора по самостоятельной уплате налога за данное недвижимое имущество, помимо оплаты арендных платежей. Закон прямо не запрещает этого, однако в силу отсутствия знаний или предварительной консультации у налоговых юристов, авторы таких договоров не прописывают и не проговаривают, как же правильно исполнять данную обязанность.

Мы неоднократно сталкивались с ошибками в исполнении этой обязанности, что приводило к следующим негативным последствиям:

1. Финансовая нагрузка на арендатора.

Арендатор на протяжении срока аренды оплачивает налог на имущество, который может оказаться значительной суммой. Размер налога зависит от таких факторов, как вид имущества, его целевое назначение, площадь и другое. Для арендатора это может стать серьезным расходом.

2. Проблемы для арендодателя при проверке.

Спустя время налоговые органы по месту нахождения имущества, проводя камеральную проверку, обращают внимание на отсутствие платежей со стороны арендодателя — собственника имущества. В результате арендодателю доначисляют налог за весь период, начисляют пени и налоговые санкции.

Итог: В конечном счете финансовые потери несут обе стороны — и арендатор, и арендодатель.

В данной статье мы предлагаем разобраться в причинах таких последствий с точки зрения налогового законодательства. Также мы представим универсальную инструкцию, как правильно возложить обязанность уплаты налога на имущество на арендатора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Основная причина возникновения вышеуказанных последствий связана с неверным определением налогоплательщика по налогу на имущество. Договором аренды определили арендатора, это не запрещено, но важнее всего обратить внимание на законодательство, которое прямо указывает на то, кто является этим налогоплательщиком.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 373 Налогового кодекса Кыргызской Республики (далее – Налоговый кодекс), в нашем более популярном примере, налогоплательщиком налога на имущество являются организация, индивидуальный предприниматель или физическое лицо в отношении объекта имущества, зарегистрированного или используемого на территории Кыргызской Республики:

а) принадлежащего ему на праве собственности, если иное не установлено законом, то есть собственник при зарегистрированном праве собственности;

б) находящегося в пользовании земельного участка на праве временного землепользования, то есть арендатор земельного участка;

в) приобретаемого по договору финансовой аренды или ипотечного кредитования, то есть при ипотеке пользователя имущества приравнивают к собственнику, которым он станет при погашении своих обязательств перед банком;

г) находящегося в пользовании сооружения, то есть арендатор помещения, здания или другого сооружения.

Возникает вопрос: если Налоговый кодекс признает арендатора налогоплательщиком, то где проблема?

Согласно статье 542 Гражданского кодекса Кыргызской Республики (далее – Гражданский кодекс), по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 545 Гражданского кодекса, договор имущественного найма должен быть заключен в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если срок действия договора составляет три года и более.

Таким образом, если право собственности подлежит государственной регистрации при любых обстоятельствах, то право пользования, то есть аренда, подлежит обязательной регистрации только, если срок аренды составляет три года и более.

На практике чаще всего срок аренды указывают меньше трех лет, чтобы избежать обязательной государственной регистрации. В итоге, в государственном реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество остается запись лишь о собственнике имущества.

Согласно части 6 статьи 117 Налогового кодекса, камеральная проверка по вопросам правильности исчисления налога проводится непосредственно по месту нахождения налогового органа по отчетным документам налогоплательщика и информации, поступающей в налоговые органы из других источников.

Это означает, что в случае камеральной проверки инспектор налогового органа при определении налогоплательщика налога на имущество проверяет, кто же обладает правами на данное имущество. Инспектор получает информацию из государственного реестра прав на недвижимое имущество и видит последние зарегистрированные права на имущество.

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то арендатор считается налогоплательщиком. Если же договор не зарегистрирован, налогоплательщиком будет собственник, так как именно он указан в реестре.

Инструкция по правильному возложению обязанности на арендатора.

Вариант 1: Государственная регистрация договора аренды

Пройдите регистрацию договора аренды, чтобы арендатор был зафиксирован в реестре как пользователь имущества.

Вариант 2: Без регистрации договора аренды

Если стороны не хотят регистрировать договор, оплата налога должна происходить через собственника:

Ошибки в определении налогоплательщика в договорах аренды часто становятся причиной финансовых потерь и споров с налоговыми органами. Правильное понимание норм законодательства и грамотная организация процесса оплаты налога позволяют избежать доначислений и штрафов, защищая интересы обеих сторон.

Юридическая практика показывает, что каждая ситуация требует индивидуального подхода. Наша экспертиза в вопросах налогового и гражданского права помогает находить эффективные решения даже в самых сложных случаях, обеспечивая надежную защиту и стабильность для бизнеса.